Если вы сравниваете отчёты Geostat и TBC Capital по недвижимости в Аджарии, цифры не сойдутся примерно на 15%. Это не ошибка и не сбой выгрузки. Это два разных взгляда на один и тот же рынок, и понимание этой разницы стоит денег: и при покупке квартиры в Батуми, и при расчёте доходности аренды, и при планировании налогов для иностранца.
Geostat считает по факту регистрации недвижимости, то есть по сделкам, которые уже прошли юридическое оформление. TBC Capital строит аналитику на предварительных договорах с застройщиками, включая те, что ещё не дошли до реестра. Отсюда и разрыв: по данным Galt & Taggart, в Батуми в 2025 году продано 17 478 квартир, средняя цена готовой квартиры под ключ составила около 1 865 долларов за квадратный метр, а доля иностранных покупателей на рынке новостроек дошла до 52%. Часть этих сделок в официальную статистику ещё не попала, часть попадёт в следующем отчётном периоде.
Практический вывод простой: ни один из источников не даёт полной картины в одиночку. Geostat показывает подтверждённый спрос и служит базой для индекса цен на жильё (RPPI), но его RPPI охватывает только новостройки Тбилиси и на Аджарию не распространяется. TBC Capital раньше ловит движение первичного рынка, но завышает объём за счёт договоров, которые могут не закрыться. Ниже разбираем, откуда берётся расхождение, как оно искажает спрос и предложение и что с этим делать покупателю.
Источники данных о рынке недвижимости Грузии: Geostat и TBC Capital
Два главных источника, на которые опираются покупатели и инвесторы, когда речь заходит о недвижимости в Батуми, недвижимости в Кобулети и рынке Аджарии в целом, устроены принципиально по-разному. Geostat собирает официальную статистику: в выборку попадают сделки, прошедшие государственную регистрацию в Национальном агентстве публичного реестра. Пока договор не зарегистрирован, объекта в данных нет. Это надёжная, юридически выверенная база, но она фиксирует прошлое: между подписанием бумаг и внесением записи в реестр проходит от нескольких недель до нескольких месяцев.
TBC Capital работает иначе. Аналитики банка строят отчёты на предварительных договорах купли-продажи, которые застройщики заключают с покупателями до регистрации. Отсюда и разрыв: TBC Capital видит сделку в момент аванса, Geostat – только после оформления. Для первичного рынка, где цикл регистрации длиннее, разница накапливается и достигает 15% по объёмам продаж.
Охват у источников тоже разный. Индекс цен на жильё (RPPI) от Geostat охватывает только новостройки Тбилиси, то есть по Батуми и Кобулети официального индекса цен просто не существует. TBC Capital и Galt & Taggart закрывают этот пробел собственной аналитикой. Galt & Taggart, например, сообщает о продаже в Батуми 17 478 квартир за год, а средняя цена готовой квартиры под ключ составила около 1 865 долларов за квадратный метр. Colliers подтверждает динамику рынка Батуми независимыми замерами.
Практический вывод для покупателя прост: цифры в отчётах отвечают на разные вопросы. Geostat показывает, сколько сделок с жильём юридически завершено. TBC Capital показывает, сколько сделок реально заключено, включая те, что ещё в процессе оформления. Если вы сравниваете эти отчёты напрямую, вы сравниваете не рынок, а две стадии одного процесса.
- Geostat: регистрация недвижимости, лаг до нескольких месяцев, нет данных по ценам Батуми и Аджарии.
- TBC Capital: предварительные договоры, оперативная картина спроса, прогноз замедления роста цен в 2026 году до примерно 3,2%.
- Galt & Taggart: объёмы продаж по городам, предупреждение о риске избытка предложения.
- Colliers: независимая проверка динамики рынка Батуми.
Ещё один нюанс, о котором редко пишут в пресс-релизах. Рынок недвижимости в Батуми вырос в 2025 году по числу сделок и объёму, а доля иностранных покупателей на рынке новостроек Батуми составила 52%. Это значит, что больше половины сделок проходит через нерезидентов, которые часто покупают апартаменты у моря дистанционно, с длинной цепочкой платежей и юридического сопровождения. Чем длиннее цепочка, тем больше сделок “зависает” между предварительным договором и реестром, и тем сильнее расходятся данные двух источников.
Сезонность спроса в Аджарии добавляет свой вклад. Пик бронирований и покупок приходится на весну и начало лета, а регистрация части сделок сдвигается на осень. В отчётах за второй квартал Geostat и TBC Capital могут показывать картины, отличающиеся не на 15%, а заметно сильнее. Для оценки доходности аренды и инвестиций это критично: считать рентабельность по зарегистрированным сделкам значит опаздывать на один сезон.
Что делать с этим расхождением на практике. Смотрите на TBC Capital, когда нужен свежий сигнал по спросу и предложению. Берите Geostat, когда важна юридическая чистота цифры. И держите в голове, что сервисы вроде Kobuleti Realty больше не работает как сервис по продаже недвижимости, а значит часть привычных агрегаторов цен по Аджарии исчезла с рынка. Остаются отчёты банков, консалтинг и прямые данные застройщиков.
Причины расхождения в 15% между отчётами Geostat и TBC Capital
Расхождение в 15% между отчётами Geostat и TBC Capital – это не ошибка и не повод усомниться в компетентности обеих структур. Это прямое следствие того, что они считают разные вещи. Geostat опирается на данные Национального агентства публичного реестра: в статистику попадает только сделка с жильём, которая прошла регистрацию недвижимости на нового собственника. TBC Capital строит аналитику на предварительных договорах купли-продажи, которые застройщики заключают с покупателями задолго до сдачи объекта и оформления права собственности.
Разница в моменте фиксации сделки и даёт те самые 15%. Покупатель вносит аванс, подписывает договор с застройщиком, но в реестр объект попадёт через год, два или три – когда дом введут в эксплуатацию и стороны оформят документы. Всё это время сделка существует в бухгалтерии девелопера и в базе TBC Capital, но для Geostat её нет.
Почему разрыв особенно заметен на первичном рынке
На вторичном жилье расхождение минимально: там между подписанием и регистрацией проходят недели. Основной вклад в 15% даёт первичный рынок, а он в Аджарии доминирует. По данным Galt & Taggart, в Батуми за год продано 17 478 квартир, средняя цена готовой квартиры под ключ составила около 1 865 долларов за квадратный метр, а доля иностранных покупателей на рынке новостроек Батуми достигла 52%. Именно эти покупатели чаще всего работают по предварительным договорам с рассрочкой, то есть попадают в статистику TBC Capital раньше, чем в данные реестра.
Есть и второй эффект – охват. Индекс цен на жильё (RPPI) от Geostat охватывает только новостройки Тбилиси, поэтому для недвижимости в Батуми и недвижимости в Кобулети официальный индекс цен попросту не рассчитывается. Аналитики банка закрывают этот пробел собственной выборкой, и она шире по географии, но уже по юридическому статусу сделок. Отсюда парадокс: более полная по смыслу картина спроса и предложения даёт цифры, которые не сходятся с официальными.
Что это значит на практике:
- Объём продаж по TBC Capital почти всегда выше, чем по Geostat, и разрыв сжимается в годы массовой сдачи домов.
- Число зарегистрированных сделок отстаёт от реального спроса на 1-2 года – лаг между авансом и оформлением.
- Средняя цена квадратного метра у двух источников расходится, потому что корзины объектов разные: реестр фиксирует завершённое жильё, банк – проданное на стадии котлована.
- В периоды ажиотажа, например при всплеске спроса на апартаменты у моря, предварительные договоры растут быстрее регистраций, и расхождение расширяется.
Colliers подтверждает динамику рынка Батуми, но тоже не устраняет методологический зазор. Для инвестора вывод простой: сравнивать отчёты напрямую нельзя. Если вы оцениваете доходность аренды и потенциал роста, берите данные TBC Capital как опережающий индикатор, а Geostat – как подтверждающий, с поправкой на лаг. И помните, что Galt & Taggart предупреждает о риске избытка предложения, а TBC Capital прогнозирует замедление роста цен в 2026 году до примерно 3,2%. Оба сигнала читаются только тогда, когда вы понимаете, из какой базы они посчитаны.
Влияние методологических различий на оценку спроса и предложения
Когда два источника показывают разный объём продаж, страдает не отчётность, а решения. Инвестор, который считает доходность аренды по данным TBC Capital, и покупатель, который проверяет рынок по Geostat, видят два разных города. Разрыв в 15% – это не погрешность округления, это разница между “рынок перегрет” и “рынок сбалансирован”.
Механика искажения простая. TBC Capital фиксирует предварительные договоры, то есть момент, когда покупатель внёс депозит и подписал бронь у застройщика. Geostat регистрирует сделку только после нотариального оформления и регистрации недвижимости в Public Registry. https://kobuletirealty.com/ offers additional context worth reviewing. Между этими двумя точками проходит от трёх недель до нескольких месяцев, а часть предварительных договоров вообще не доходит до регистрации: покупатель передумал, не прошёл платёж, изменились условия. В итоге TBC Capital показывает спрос раньше и выше, Geostat – позже и ниже.
Что это значит для оценки спроса и предложения
Для аналитика спроса ранние данные TBC Capital – это сигнал о реальном потоке покупателей. Если в Батуми доля иностранных покупателей на рынке новостроек составила 52%, именно предварительные договоры показывают, кто пришёл первым: граждане Израиля, Турции, Ирана, Казахстана. Geostat эту картину размывает, потому что часть сделок с иностранцами регистрируется с задержкой или через грузинские юрлица.
Для оценки предложения картина обратная. Застройщик, который видит высокий спрос в данных TBC Capital, выводит на рынок новые корпуса. Через год эти квадратные метры попадают в статистику Geostat одновременно, и рынок выглядит переполненным. Galt & Taggart предупреждает о риске избытка предложения именно потому, что сравнивает два ряда данных и видит накопление нераспроданного жилья.
Практический вывод для покупателя: расхождение в 15% нельзя игнорировать при торге. Если вы покупаете квартиру в Батуми на первичном рынке и видите, что застройщик ссылается на “рекордные продажи”, уточните, о каких договорах речь – предварительных или зарегистрированных. Разница в 15% – это ваш аргумент для скидки или для выбора другого объекта.
Для инвестора важнее другое. Сезонность спроса в Аджарии влияет на рынок краткосрочной аренды и доходность объектов у моря сильнее, чем любой статистический разрыв. Летние месяцы дают 60-70% годовой выручки апартаментов у моря, и здесь данные TBC Capital полезнее: они показывают бронирования и авансы, а не завершённые сделки. Geostat в этом сегменте почти слеп.
Отдельно стоит помнить про индекс цен на жильё (RPPI) от Geostat. Он охватывает только новостройки Тбилиси и не отражает ни недвижимость в Батуми, ни недвижимость в Кобулети, ни вторичное жильё. Использовать его для оценки аджарского рынка – значит работать с чужими цифрами.
Итог для практика: смотрите оба источника, но понимайте, что каждый из них измеряет. TBC Capital – это спрос в моменте. Geostat – это подтверждённый спрос с задержкой. Реальная картина лежит между ними, и разрыв в 15% – это не ошибка, а честная плата за скорость данных.
Практические примеры для Батуми, Кобулети и Аджарии
Разрыв между Geostat и TBC Capital виден не в сводках по стране, а в конкретных районах Аджарии. Возьмём Батуми. Galt & Taggart сообщает о продаже в Батуми 17 478 квартир за год, а TBC Capital в своих обзорах нередко показывает цифру на 10-15% выше. Причина простая: часть сделок на первичном рынке проходит по предварительным договорам, деньги внесены, объект закреплён за покупателем, но регистрация недвижимости в реестре ещё не состоялась. Geostat такие сделки не видит, TBC Capital видит. Для города, где доля иностранных покупателей на рынке новостроек Батуми составила 52%, это не статистическая погрешность, а разница в понимании реального спроса.
Средняя цена готовой квартиры под ключ в Батуми составила около 1 865 долларов за квадратный метр. Но если считать по данным Geostat, где учтены только закрытые сделки, средняя цена выходит выше: в выборку попадают объекты с завершённым строительством и полным пакетом документов, а они дороже строящихся. TBC Capital, включая предварительные договоры, даёт более низкую среднюю цену, потому что захватывает ранние стадии продаж с дисконтом. Инвестор, который смотрит только на один источник, получает искажённую картину: либо переоценивает доходность аренды, либо недооценивает объём предложения.
В Кобулети расхождение проявляется иначе. Здесь рынок меньше, и каждая крупная сделка с жильём заметно двигает статистику. Сервис Kobuleti Realty больше не работает как сервис по продаже недвижимости, и часть сделок ушла к застройщикам напрямую, минуя агентские базы. Это значит, что данные TBC Capital по Кобулети опираются на отчётность застройщиков, а Geostat фиксирует только зарегистрированные переходы прав. Разрыв в 15% здесь может означать буквально 30-40 квартир за квартал, но для локального рынка недвижимости в Кобулети это разница между “спрос стабилен” и “спрос растёт”.
Сезонность спроса в Аджарии влияет на рынок краткосрочной аренды и доходность объектов у моря. Пик сделок приходится на весну и начало лета, когда покупатели приезжают смотреть апартаменты у моря. Предварительные договоры подписываются в мае-июне, а регистрация недвижимости тянется до осени. В этот период TBC Capital показывает всплеск продаж, а Geostat отстаёт на квартал. Инвестор, который ориентируется на официальную статистику, может опоздать с выходом на рынок недвижимости в Батуми или недвижимости в Аджарии в целом.
Colliers подтверждает динамику рынка Батуми, но тоже расходится в абсолютных цифрах с Geostat. Рынок недвижимости в Батуми вырос в 2025 году по числу сделок и объёму, и это признают все источники. Вопрос в том, насколько. Индекс цен на жильё (RPPI) от Geostat охватывает только новостройки Тбилиси, поэтому для Аджарии приходится собирать данные из частных отчётов. TBC Capital прогнозирует замедление роста цен в 2026 году до примерно 3,2%, но если реальный объём сделок на 15% выше официального, то и давление на цены сильнее, чем кажется. Galt & Taggart предупреждает о риске избытка предложения, и именно расхождение в данных мешает вовремя увидеть, где этот избыток формируется: в Батуми, Кобулети или на периферии Аджарии.
Рекомендации для иностранных покупателей: налоги и выбор данных
Иностранцу, который решает купить квартиру в Батуми, расхождение между Geostat и TBC Capital важно не как спор аналитиков, а как практический фильтр при выборе объекта и цены. Логика простая: если вы опираетесь на цифры по зарегистрированным сделкам, вы видите рынок с задержкой в 3-6 недель. Если смотрите на предварительные договоры TBC Capital, вы видите спрос раньше, но с риском, что часть сделок не дойдёт до регистрации. Для покупателя это означает: торговая позиция строится на перекрёстной проверке двух источников, а не на одном отчёте.
Практический алгоритм такой. Сначала смотрите объём сделок по Geostat за последние два квартала: это подтверждённая база. Затем сверяете с динамикой TBC Capital, которая включает предварительные договоры и раньше показывает разворот спроса. Если оба источника дают рост, а индекс цен на жильё (RPPI) от Geostat при этом охватывает только новостройки Тбилиси и по Аджарии ничего не говорит, значит, для Батуми и Кобулети вы работаете на данных застройщиков и брокеров напрямую. Galt & Taggart сообщает о продаже в Батуми 17 478 квартир, средняя цена готовой квартиры под ключ составила около 1 865 долларов за квадратный метр, а доля иностранных покупателей на рынке новостроек Батуми составила 52%. Эти цифры полезны как ориентир, но проверять их нужно на конкретном доме и конкретном этаже.
Налоги для иностранца в Грузии устроены просто, и это одна из причин, почему недвижимость в Аджарии держит спрос. Квартира оформляется в собственность через публичный реестр, регистрация недвижимости занимает обычно 1-2 рабочих дня и стоит символическую сумму. Налог на имущество для физического лица начинается с порога 100 000 лари оценочной стоимости, ставка до 1% и зависит от дохода владельца. При продаже квартиры, которой вы владели более двух лет, налог на доход не возникает. При сдаче в аренду ставка 20%, но при доходе до 40 000 лари в год можно зарегистрироваться как малый бизнес и платить 1% с оборота. Именно поэтому доходность аренды в Батуми считают не по валовой, а по чистой ставке.
| Источник данных | Что показывает | Задержка | Как использовать |
|---|---|---|---|
| Geostat (зарегистрированные сделки) | Подтверждённый объём и структура сделок с жильём | 3-6 недель | База для торга и оценки ликвидности объекта |
| TBC Capital (предварительные договоры) | Ранний спрос, до 15% больше объёма | 1-2 недели | Сигнал разворота рынка, прогноз цен |
| Galt & Taggart | Аналитика по Батуми, риск избытка предложения | Квартал | Проверка устойчивости проекта застройщика |
| Colliers | Подтверждение динамики рынка Батуми | Квартал | Сверка тренда с независимым отчётом |
| Данные застройщика и брокера | Цена под ключ по конкретному объекту | День | Финальная цена сделки и условия рассрочки |
Отдельно считайте сезонность спроса в Аджарии: она влияет на рынок краткосрочной аренды и доходность объектов у моря, поэтому апартаменты у моря в Кобулети и Батуми дают разную загрузку зимой. TBC Capital прогнозирует замедление роста цен в 2026 году до примерно 3,2%, а Galt & Taggart предупреждает о риске избытка предложения. Для инвестора это аргумент не покупать на пике и не закладывать в расчёт доходности аренды двузначный рост цены. Юридическое сопровождение сделки с жильём стоит от 300 до 800 долларов и окупается уже на этапе проверки обременений и истории права собственности.
Что делать с этим расхождением на практике. Если вы планируете купить квартиру в Батуми или присматриваетесь к недвижимости в Кобулети, не полагайтесь на один источник. Сверяйте три среза: RPPI от Geostat (он охватывает только новостройки Тбилиси, поэтому для Аджарии это лишь общий фон), отчёты TBC Capital с их предварительными договорами и данные Galt & Taggart, которые фиксируют 17 478 проданных в Батуми квартир и среднюю цену готовой квартиры под ключ около 1 865 долларов за квадратный метр. Когда три источника сходятся по динамике, разница в 15% перестаёт пугать: вы видите не противоречие, а два разных момента одной сделки – подписание и регистрацию.
Дальше считайте свою доходность по консервативному сценарию. TBC Capital прогнозирует замедление роста цен в 2026 году примерно до 3,2%, а Galt & Taggart предупреждает о риске избытка предложения на первичном рынке. Сезонность спроса в Аджарии напрямую бьёт по доходности аренды: апартаменты у моря дают летом в разы больше, чем зимой, поэтому в расчётах берите среднегодовую загрузку, а не пиковую. Учтите налоги для иностранца: ставка на доход от аренды и налог при продаже зависят от статуса резидента, а регистрация недвижимости обязательна для защиты права собственности. И последнее: если вы ориентировались на Kobuleti Realty как на сервис по продаже недвижимости, он больше не работает в этом качестве, так что ищите местного застройщика или агентство с юридическим сопровождением сделки. Запросите у продавца и выписку из реестра, и копию предварительного договора – так вы увидите, в какую из двух статистик попадает ваш объект.
